交房遥遥无期、收楼“货不对板”如何“避雷”

　　样板房窗户1.4米宽，实际收楼变0.5米……南都记者通过实地调查案例、收集法院判决案例、咨询专业律师，为你提供一套“防雷”攻略，如何避免“踩雷”，踩了坑如何维权。

　　由于样板房展示和实际不符、销售人员口头承诺难以兑现以及装修质量差等问题，位于佛山新城的中国·德国港近日遭到业主投诉。

　　中国·德国港是位于佛山新城的城市综合体，共有3座，2座公寓，1座为写字楼商业群“中德塔”。其中B2座业主本该在2019年7月7日正式收楼，但大量业主们集体“拒收”。问题集中在窗户宽度等实际交楼单位与样板房展示出现不符；渗水、墙壁开裂、门框脱落等据不完全统计多达70处装修质量上的问题。

　　中国·德国港开发商佛山宗德投资发展有限公司对此回复称已组织了第三方装修公司进驻现场开展整改工作，整改期预计一个月左右。

　　据南都记者了解，目前乐从消委会、乐从住建等部门已介入此事，并举行协商会议。

　　乐从消委会7月24日回复南都记者表示，确实收到许多市民反映中国·德国港关于虚假宣传的问题，“我们也组织到涉事楼盘进行现场调查，目前我们正在向市民及开发商取证中，正在进一步调查中。”

　　买楼时被中国·德国港宣传的项目蓝图、地铁上盖房等各种“便利”吸引。收房时，业主们却发现房子与自己当初看的样板房不符。夏先生是其中一员，花了120多万购买了中国·德国港B2座高层某单位精装修房。

　　“样板房显示窗户宽度能达到1.4米多，实际窗户两边却用黑色铁板封住了，只留下中间约0.5米的宽度；卧室墙柱面积增大，房子卫生间加了墙柱，导致实用面积减少；阳台还多了一个排水管，导致连最小的洗衣机都放不下。”夏先生说。

　　“面积公摊大得离谱，合同写着建筑面积有91.85平方米，实际使用面积只有56.655平方米。”魏女士购买的也是中国·德国港B2座高层某单位，总共花了130多万。

　　记者随同夏先生等多名业主来到中国·德国港走访，对比夏先生拍摄的此前他参观样板房的视频，发现确实有其所反映的样板房与实际不符问题。

　　装修质量上的问题也令业主们意见很大，“房子外门框出现松动脱落，客厅的墙体开裂。”夏先生说，这是他收楼时发现的问题。

　　业主陈女士则反映，家中墙壁出现渗水、漏水的情况。装修材质差、地砖与墙面处留缝过大超一公分、瓷砖空鼓出现大裂缝等也是业主们普遍反映的问题。据业主们统计，出现的装修质量问题多达70处。

　　7月16日，记者在夏先生所购买的房内看到，房子大门门框出现非常明显的脱落，在该层楼，记者看出其他业主的大门也出现装修差的问题，且有业主房子门框边的墙体出现墙面脱落的痕迹。在业主陈女士家中，记者看到房子大厅的天花板墙壁上有渗水的痕迹。

　　“现在我们的诉求是退房。”魏女士表示，目前他们已向当地政府部门反映此事。

　　针对业主反映的问题，7月16日，中国·德国港开发商佛山宗德投资发展有限公司于7月16日发布了重要的公告表示，该物业确实存在不同程度的装修质量上的问题，当前该公司组织了第三方装修公司进驻现场开展整改工作，决定封闭整改，封闭整改期计划一个月，力争在2019年8月15日前整改完毕交付物业公司，届时另行分批通知各位业主进行复验收楼。

　　公告还显示，封闭整改期间的补偿费用按《商品房买卖合同》约定的房屋总价款每日万分之一标准计算，在业主办理完物业交付手续后一次性支付。

　　当天，开发商还就关于“7月12日B2业主代表在政府协调会上提出的36个问题”进行书面回复。其中对于门框套和地脚线装修质量太差问题，开发商回复表示，部分门框套和地脚线确实存在安装不规范现象，将全面返工处理；对于阳台水管问题，开发商回复称阳台水管为排水系统主立管，为必备的功能性设施，符合有关规范要求。

　　而对于部分户型主卧窗户太窄，采光面太小，开发商是否擅自改变了工程图纸，影响居住使用功能，不符合合同约定的问题上，开发商回复表示，该户型严格按经审核检查备案的设计施工图施工，过程未作任何变更，且与销售合同附图一致。而本次整改，涉及到外墙、结构、消防等安全性质的，不能调整改变。

　　对于部分业主提出卫生间内被墙体占用较大面积，影响使用方面，开发商回复称，该区域清水房严格按审核检查备案的施工设计图实施，后期装修时对淋浴间的部分功能设施(烟道、排水管)等进行封闭装饰，对淋浴间的实际使用有一定的影响。经该公司研究决定，参照《住宅设计规范GB50096-2011》(建议淋浴间使用净空尺寸不小于800×800mm)，针对淋浴间净空尺寸小于800×800mm的户型，在业主收楼后可书面申请改造优化，根据现场真实的情况与该业主达成共识后择期实施(改造费用由开发商承担)。

　　另外，对于冲凉房、生活阳台有严重渗水现象方面，开发商回复表示，据查，现出现的渗水现象，根本原因为：1.生活阳台窗户未关导致暴雨时雨水飘进室内无规则透水；2.个别业主违规过量试水造成非防水区域上下楼层透水；3.个别生活阳台水管接头渗漏造成无规则透水；4.个别房屋局部防水未达标造成无规则透水。该公司将组织对有关问题逐一清理，针对具体问题逐一整改，再次分户关水试验，确保满足闭水24小时不渗漏，并严格执行防水质保5年的规定。

　　关于业主反映的销售宣传与合同不一致，导致货不对板的问题，广东正帆律师事务所律师欧阳祖耿表示，要看具体的宣传内容，如果宣传内容满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定中关于要约的相关规定，房地产企业可能构成违约。

　　对于此事，广东仲马律师事务所律师蒋小平认为，关键还要看双方的合同约定以及业主提供的有力证据来判定双方责任，他建议业主们搜集相关证据向房地产主管部门投诉，或向当地法院起诉。他提醒市民，涉及自身利益的情况下，不要轻信宣传，而要看具体的合同约定。

　　在佛山限购区域内没有购房资格，开发商销售人员口头承诺能帮忙搞定；在支付首付后，开发商才告知要其自行购买一年社保以后再办理网签。近日，南都记者接到武小姐的报料称，她去年通过上述方式购买了一套房产，而在等待办理网签的时间内，她因个人原因想退房，却遭遇了难题。

　　去年4月，家住广州番禺的武小姐在佛山顺德陈村镇佛陈路绀村段一个大型商住楼盘看中了一套房子。由于该地段属于佛山的限购区域，依规定，“非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。”因此，没有佛山户口且没有在佛山缴纳过社保的武小姐并没有在限购区域内的购房资格。

　　武小姐向南都记者称，当时楼盘销售人员曾向她表示能帮忙解决购房资格的问题。于是，武小姐就签订了购房合同，并支付了三成首付，约62万元。“后来销售人员就让我去购买佛山的社保，说买满一年才能进行网签。”武小姐称，她那时才知道需要自行购买社保来获得购房资格，并从2018年5月份开始购买社保。

　　到了今年4月，房子还没能进行网签，武小姐向开发商提出退房。武小姐称，第一次与开发商沟通时，开发商要求她支付房子总款的20%作为违约金，经过交涉，开发商同意不收取武小姐的“违约金”，并在4月中旬让她到售楼部办理退款手续。其间，武小姐签订了“合同解除协议书”“违约金免除申请书”“解除购房合同申请书”“退房申请”等资料。武小姐向南都记者出示的“合同解除协议书”上写着甲方将在6月30日前一次性退还首付款项。

　　值得一提的是，武小姐上述签署的资料，都只有她的签名和指印，作为甲方的开发商并没有盖章。对此，武小姐曾在微信上询问开发商的销售人员，得到的答复是要把资料提交公司才能盖章。

　　此后，武小姐一直通过微信催促销售人员跟进退款情况。直到协议约定的6月30日前夕，武小姐得到销售人员的回复称，公司拒绝了她的申请，因此也没有在之前的协议上盖章。

　　而直到7月中旬，武小姐一直与开发商做沟通，但她的请求始终没得到明确的答复。南都记者联系该项目开发商，7月24日，该项目开发商相关负责人回复，公司已同意退款并跟进后续事宜。武小姐昨日向记者表示，此事终于处理完毕。

　　与武小姐类似，不具备购房资格但在限购区域购房而引发纠纷的案例时有发生。今年“3·15”前夕，佛山市消委会就通报了一则同类案例。2018年7月，消费者王严在安徽省合肥市一小区售楼处看房，销售人员称其具备在合肥购房的资格。但在签订了《商品房认购协议》并支付10万元定金后，王严向多个政府部门咨询，均被告知自己不符合该市商品房限购要求，于是向开发商提出退还其预付的10万元，遭到拒绝。最终，通过诉讼，法院裁定开发商向王严退定金。而今年7月3日，禅城区、南海区就分别发出购房后未及时缴纳税和办理不动产权属证书的重要风险提示。

　　广东顺恒律师事务所黄泽义律师表示，开发商及其销售人员都不是最终审核消费者购房资格的机构和人员。消费者要在限购区域内购房，需要先向相关政府部门明确自己的购房资格。在不具备购房资格的情况下，仍选择在限购区域内购买房产，存在一定的风险，而这些风险特别大程度上需要由消费者自行承担。

　　他提醒，尽管在购房过程中，开发商销售人员口头承诺能解决购房资格，但口头承诺并不能作为依据。因此，消费的人在买房前要认真审查合同，让开发商把口头承诺都写进合同里。而在明知政策不允许的前提下，双方仍把这种承诺写进合同里，也是无效承诺。

　　2018年9月1日，蔡先生在佛山新城看中了东平广场一套约90平方米的现房，总房款约180万元，他支付了2万元定金。9月7日，蔡先生与佛山市金汇海投资有限公司(下称金汇海)签订了《商品房买卖合同(预售)》，并现场支付了三成首付约54万元，余下了120多万元向银行申请贷款。支付了首付以后，蔡先生始终没等到开发生通知办理网签手续。在2018年11月，销售人员宋某告知蔡先生，受网签备案合同单价的限制(即限价)，只能与他以总购房款145万多元进行《商品房买卖合同》网签备案，而银行以此提供70%按揭贷款约为101万元。因此，要求蔡先生补交11万多元首付款，才能办理网签。蔡先生对此表示不同意。

　　在等待网签的期间，蔡先生查询发现，在《商品房买卖合同(现售)》时，这所房子属于被抵押的状况，并不能销售的。但自己与金汇海签订的合同第四条则显示商品房没有抵押登记的情况。蔡先生多次与金汇海协商要求解除合同退回购房款，一直没有结果。2018年12月，他向法院提起诉讼。

　　今年初，法院裁定，蔡先生与金汇海签订合同中，金汇海没有告知房产曾有抵押情形，存在隐瞒行为，虽然该房子在2018年9月20日已经办理了解押和涂销抵押登记，基本上没影响商品房的过户交易，但确属不当。此外，在蔡先生已经按约定支付首付款后，金汇海又变更原合同的约定属于违反合同约定。因此判决双方解除《商品房买卖合同》，金汇海退还蔡先生已付购房款540612元、已付购房款的利息损失5683.18元。

　　2016年5月26日，肖先生与佛山市顺德区太保置业开发有限公司(下称太保公司)签订《商品房买卖合同》，购买该公司在陈村镇开发的一个居住小区的一套房子，购房款为71万多元。合同约定，2017年9月30日前开发商要将已办理完工验收备案手续的商品房交付肖先生。逾期交房将根据约定支付违约金。

　　但直到2017年10月1日，太保公司才根据区政府的要求自行建设配套环境保护设施，并于2018年1月9日通过竣工备案验收，2018年1月10日将收楼通知书交给肖先生。此时距离约定的交楼时间已超越3个月。太保公司称，是因为政府未有在辖区内铺设市政污水管网，无法按照的要求完成污水管网接驳至污水处理厂，属于不可抗力的影响。

　　随后，双方就违约金的问题诉诸法院。2019年5月法院判决，陈村镇内两个楼盘都通过自建污水处理设施通过了环境保护预验收，证明处理污水的方法并非只有通过接入市政污水管网才能通过环境保护预验收。而太保公司未能依据情况的变化而采取对应的措施，导致如今延迟交楼的局面，因此仍需按照合同约定，向肖先生支付逾期交楼违约金。

　　2012年6月，霍先生以180多万元购买了顺德区保利某花园一套房产。双方签订的《商品房买卖合同》约定，开发商保利公司应当在2014年12月30日前，将已办理完工验收备案手续，符合合同附件所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付霍先生。2014年12月，霍先生到场收楼时发现房子的主卧室、衣帽间及卫生间的外墙有渗水现象，要求保利公司维修，且没有办理收楼手续。随后，保利公司在2015年5月、2017年、2018年期间又进行了多次维修，包括重批渗水部位的内墙批荡等，但一直未能完全解决。霍先生于是向法院提起诉讼。

　　2019年6月法院认定，按照双方签订的合同约定，该房产的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，霍先生应当按照约定时间及时办理收楼手续。而这套房子在交付前经过验收已取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收备案表》，同时双方约定的毛坯房的装饰和设备也达到标准，因此，房屋已于双方约定的交楼日达到合同约定的交付条件。

　　虽然房子存在主卧室衣帽间、卫生间外墙渗水等问题，但该问题并未涉及房子基础、整体的结构或直接影响居住安全，且属于《住宅质量保证书》中的质量上的问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，保利公司应按照买卖合同第十八条承担保修责任。霍先生无权以涉案房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼，因此，也不能直接以逾期交楼请求开放商按每日万分之四的标准支付违约金。但涉案房屋确实存在渗水的质量上的问题，保利公司负有保修义务应给予修复，修复期间会影响霍先生居住使用房屋，法院判定，保利公司自合同约定的交付日期次日起以每月4000元的标准向霍先生赔偿相应的损失。